Как получить налоговый вычет за покупку квартиры

После приобретения или строительства жилой недвижимости — квартиры, комнаты, дома, доли в них — можно вернуть часть расходов. Такая льгота называется имущественный налоговый вычет. Сегодня расскажем, кто имеет право на возврат НДФЛ при покупке квартиры и другого жилья, чему равна сумма вычета, какие документы необходимо подготовить, куда их передать и в какие сроки.

Что такое налоговый вычет

При получении дохода в Российской Федерации каждый человек обязан платить подоходный налог на доход физического лица (НДФЛ).

С 2021 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения, поэтому в зависимости от годового дохода налог равен 13% или 15%. Налоговая ставка 13% применяется на доход в 5 млн рублей. Все, что свыше этой суммы, облагается НДФЛ по ставке 15%.

Налоговый вычет уменьшает налогооблагаемую базу. В итоге налог в 13% или 15% уплачивается с меньшей суммы.

В большинстве случаев налогоплательщик обращается за вычетом по окончании года — когда НДФЛ был уже удержан с полной суммы дохода. Поэтому после применения налогового вычета образуется переплата по НДФЛ. Эти деньги налоговый орган возвращает на счет налогоплательщика.

Годовой доход Семенова равен 7 млн рублей. При расчете зарплаты бухгалтерия применила прогрессивную шкалу и первые 5 млн дохода Семенова рассчитала с 13% НДФЛ, а оставшиеся 2 млн — по ставке 15%. Когда Семенов обратится за имущественным вычетом при покупке квартиры за 2 млн рублей, его налогооблагаемая база в 7 млн рублей будет уменьшена на размер налогового вычета в 2 млн рублей. В итоге налогооблагаемая база Семенова составит 5 млн рублей. Налог в размере 15% от 2 млн (300 тыс. рублей) — превышения пяти миллионов — вернется на счет Семенова.

Если же налогоплательщик обращается за вычетом в год получения права на льготу, и с помощью Уведомления из ФНС информирует об этом своего работодателя, бухгалтерия предприятия прекращает исчислять НДФЛ из зарплаты сотрудника. Так происходит до конца календарного года или до исчерпания налогового вычета — в зависимости от того, что наступит раньше.

В этом и состоит суть налоговых вычетов — с их помощью налогоплательщик возвращает часть ранее уплаченных налогов или в течение какого-то времени не платит НДФЛ из заработной платы.

Помните, что на счет возвращается не сумма налогового вычета, а 13% или 15% от него — в зависимости от того, по какой ставке был удержан подоходный налог. Обращайтесь к нашим экспертам: мы подскажем, какие документы потребуются для возмещения НДФЛ за покупку жилья, за 2 дня заполним для вас декларацию и самостоятельно отправим ее в вашу ИФНС.

Кому положен налоговый вычет

Само понятие «возврат налога» определяет категорию людей, имеющих право на налоговый вычет. Чтобы вернуть налог, необходимо быть налогоплательщиком по ставке 13% или 15%. То есть на счет заявителя вычета возвращаются ранее уплаченные им налоги.

Поэтому лица, не имеющие налогооблагаемых доходов и не уплачивающие НДФЛ, вычет получить не могут.

К такой категории относятся пенсионеры, если кроме пенсии у них нет других источников дохода, неработающие студенты, ИП на упрощенной системе налогообложения, родители в декретном отпуске. Все эти лица смогут получить налоговый вычет только после того, как начнут платить НДФЛ.

С 2021 г. вступили в силу изменения, по которым определен список доходов к имущественному вычету:

Оплата по трудовому договору или договору ГПХ

Доход от сдачи в аренду квартиры

Продажа/получение в дар имущества (кроме ЦБ)

Страховые выплаты по пенсионному обеспечению

Второе обязательное условие для получения налогового вычета — иметь статус налогового резидента РФ. Для этого необходимо находиться на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд. Налоговое резидентство не зависит от гражданства — иностранец может быть налоговым резидентом РФ, а гражданин России может потерять этот статус при долгом пребывании за пределами России.

Что такое налоговый вычет при покупке жилья

Правила предоставления имущественного налогового вычета прописаны в ст. 220 НК РФ.

Существует два вида имущественных вычетов: основной — на сумму приобретения и дополнительный — на проценты, уплаченных по ипотеке. Если квартира была приобретена на заемные средства, собственник имеет право на оба вычета.

Основной налоговый вычет

При покупке или строительстве жилья, приобретении земельных участков с готовым жилым домом или под строительство предоставляется имущественный налоговый вычет (пп. 3 п. 1 ст. 220).

«имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них».

Максимальная компенсация за покупку составляет 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). То есть за приобретение или строительство жилья возвращается до 260 тыс. рублей (13% * 2 000 000), если годовой доход не превышает 5 млн рублей, и до 300 тыс. рублей (15% * 2 000 000) — если расчет ведется с большей суммы.

Иванов оформил купил комнату за 2 млн руб. Используя право на возвращение налога, он вернет 260 тыс. рублей. Для этого ему необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и вместе с подтверждающими документами передать в ИФНС по месту постоянной регистрации.

Налоговый вычет не может превышать стоимости купленного жилья. Если недвижимость, например, стоила 1,5 млн рублей, то вычет будет предоставлен на эту сумму. Оставшиеся 500 тыс. рублей будут участвовать в расчете, когда будет оформлен вычет за приобретение следующего жилья.

Если стоимость приобретения больше 2 млн рублей — предельно допустимого вычета — льгота при покупке будет одобрена в пределах лимита.

Петров купил квартиру за 3 млн рублей. Он вернет 13% от 2 млн рублей (260 тысяч), так как основной налоговый вычет после покупки ограничен суммой в 2 млн рублей. В этом случае он полностью исчерпает свое право на основную имущественную льготу.

Налоговый вычет, одобренный на год, не может быть больше дохода, полученного за тот же год. И на счет налогоплательщика вернется сумма, не превышающая оплаченный им НДФЛ. В расчет берутся все доходы, с которых был уплачен налог в размере 13% или 15% — по утвержденному в 2021 года списку.

Сидоров приобрел квартиру за 2 млн и имеет право вернуть при покупке 260 тысяч. Но за год из зарплаты Сидорова удержали только 100 тыс. рублей НДФЛ. Это меньше одобренного возврата, поэтому Сидоров не сможет получить всю сумму сразу. Ему придется перенести остаток на следующие периоды и ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ.

Если налогов, уплаченных за календарный период, недостаточно, чтобы получить весь имущественный вычет, остаток переносится на следующий год. Так будет происходить до тех пор, пока не будет выбран весь налоговый вычет. Это особенность именно имущественных вычетов, в отличие, например, от социальных или инвестиционных, недополученные остатки по которым нельзя переносить на будущие налоговые периоды.

Важно! Имущественный вычет при покупке квартиры разрешено переносить на будущие периоды. Если НДФЛ, уплаченного за год, недостаточно для получения полного возврата, остаток суммы будет выплачен в следующие годы. Для этого необходимо ежегодно составлять декларации 3-НДФЛ — за каждый новый период, пока не будет исчерпана вся одобренная льгота.

Налоговый вычет по уплаченным процентам ипотеки

При покупке квартиры в ипотеку помимо основного вычета налогоплательщик имеет право оформить налоговый вычет за фактически уплаченные проценты по ипотеке (п. 4. ст. 220 НК РФ).

То есть за приобретение или строительство жилья на заемные средства на счет налогоплательщика возвращается до 13% от лимита (390 тыс. рублей) при доходе до 5 млн рублей и до 15% от лимита (450 тыс. рублей) — если расчет ведется с дохода, превышающего 5 млн рублей в год.

Зайцев купил в ипотеку квартиру за 4 млн рублей. Процентов по ипотеке он уже выплатил на 1 млн рублей. Сколько возвращается на счет налогоплательщика: 260 тысяч по основному вычету, и еще 130 тысяч (13% * 1 000 000) — за уплаченные ипотечные проценты. В итоге он получит 390 тыс. рублей.

В отличие от основного вычета, остаток недополученного вычета за ипотечные проценты нельзя перенести на жилье, купленное в будущем. И если уплаченные в банк ипотечные проценты по одному жилью не достигли допустимого максимума в 3 млн рублей, дополучить вычет после покупки другого жилья не удастся.

Так что при подаче документов учитывайте, что имущественный вычет за проценты предоставляется только по одному объекту недвижимости. И если в будущем вы планируете брать еще одну ипотеку, рекомендуем заявлять свое право на ипотечный вычет после приобретения более дорогого жилья.

К расчету берутся только фактически уплаченные банку проценты, а будущие, но еще не состоявшиеся, платежи не учитываются. Поэтому возврат процентов — самый частый случай, когда люди допускают ошибки. Наши эксперты за 2 дня сделают правильный расчет, заполнят декларацию 3-НДФЛ при покупке и направят документы в ФНС. Вам останется только дождаться поступления денег на счет.

Срок давности налогового вычета за жилье

Имущественные налоговые вычеты не имеют срока давности, и оформить льготу на жилую недвижимость можно через пять, десять или двадцать лет после оформления в собственность. При этом применяются правила, действующие на момент приобретения жилья. И если в 2022 вы оформляете декларацию 3-НДФЛ на квартиру, купленную в 2007 году, максимальный размер вычета составит 1 млн рублей.

Размер налогового вычета для жилой недвижимости, приобретенной в разные годы:

• с 01.01.1999 по 31.12.2002 — 600 тыс. рублей;
• с 01.01.2003 по 31.12.2007 — 1 млн рублей;
• с 01.01.2008 — 2 млн. рублей.

Еще одно важное условие: до 1 января 2014 года максимальный размер налогового вычета за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.

Приобретение квартиры в новостройке

При оформлении налогового вычета за новостройку помимо расходов на стоимость квартиры можно учесть расходы на отделочные работы и стройматериалы. Важное условие: в документах должно быть указано, что приобретен не завершенный строительством объект без отделки (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер налоговых вычетов при этом не увеличивается и остается в пределах установленных лимитов в 2 млн рублей и 3 млн рублей. То есть расходы на отделочные работы и материалы входят в состав имущественного вычета.

Захаров приобрел квартиру за 1,5 млн рублей по ДДУ без отделки. И за отделочные работы заплатил еще 1 млн. Захаров может учесть 1,5 млн за покупку квартиры и еще 500 тысяч из расходов, потраченных на отделку. В итоге он получит полную льготу в размере 2 млн рублей. Заявить к вычету все затраты в размере 2,5 млн рублей не удастся — эта сумма превышает предельно допустимый размер имущественного вычета.

К налоговому вычету можно учесть только отделочные работы. За перепланировку или покупку сантехники возврат 13 процентов оформить не удастся.

Расходы на отделочные работы разделяют на три категории (пп. 3-4 п. 3 ст. 220 НК РФ):

разработка сметной и проектной документации на проведение отделки

покупка отделочных материалов

оплата услуг за отделочные работы

Налоговый вычет при покупке квартиры супругами

Возврат налога при покупке квартиры положен обоим супругам при условии, что жилье было приобретено в браке. При этом не важно, на кого оформлена недвижимость, и кто оплачивал покупку.

Согласно ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым, если иное не указано в брачном договоре.

Семья Соловьевых купила квартиру за 4 млн рублей. И муж, и жена могут оформить налоговый вычет при покупке, сколько бы ни платил каждый из них, и возместить по 260 тысяч, так сумма покупки позволяет оформить два полных вычета.

При необходимости супруги имеют право написать заявление о распределении вычета и разделить его в любых удобных пропорциях.

Официально распределять вычет при покупке квартиры необходимо в том случае, если сумма, причитающаяся каждому супругу, не очевидна:

• стоимость жилья меньше суммы двух максимальных налоговых вычетов;
• жилье оформлено на одного из супругов, а льготу будут возмещать оба или тот супруг, на которого не оформлена собственность.

Важно! Если один из супругов не имеет налогооблагаемых доходов по ставке 13% или 15% или не является налоговым резидентом России, его право на имущественный вычет за покупку недвижимости не пропадает. Как только он начнет платить налоги или восстановит статус резидента (если именно это было препятствием), он сможет подать документы в ИФНС и вернуть налог.

Покупка квартиры у родственников

Согласно Налоговому Кодексу, налоговый возврат при покупке не предусмотрен, если сделка купли-продажи совершена между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ).

До 01.01.2012 к взаимозависимым лицам относили всех родственников, и степень родства была не важна: родители, бабушка, дядя, кузен, теща, свекор или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней, — считались взаимозависимыми.

Таким образом, если сделка купли-продажи прошла до 2012 года, и продавцом выступал любой родственник, даже по линии супруга, налоговый вычет за квартиру получить нельзя.

В 2012 году в НК РФ появился перечень взаимозависимых лиц (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). С этого времени таковыми считаются:

• Супруг/супруга;
• Родители (усыновители);
• Опекуны/попечители;
• Дети (усыновленные в том числе);
• Братья/сестры.

Если квартира куплена после 01.01.2012 у родственника вне этого списка, можно подать на налоговый вычет. Лица вне этого списка уже не считаются взаимозависимыми, то есть теми, кто может повлиять на результат сделки.

Стасов в 2021 году приобрел жилье у родного дяди. Стасов может оформить имущественную льготу и вернуть подоходный налог при покупке квартиры, так как не считается взаимозависимым лицом с дядей, несмотря на близкое родство.

Как оформить возврат налога за покупку квартиры

На данный момент есть три способа это сделать:

Рассмотрим каждый из способов подробно.

Через налоговую инспекцию

Вычет через инспекцию можно получить на следующий год после получения права на льготу. Такое право при покупке жилья в новостройке подтверждает Акт приема-передачи, при покупке на вторичном рынке по договору купли-продажи — выписка из ЕГРН.

• Декларация 3-НДФЛ;
• Справка 2-НДФЛ со всех мест работы, если вы меняли их в течение года;
• Договор о приобретении недвижимости;
• Выписка из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи или Акт приема-передачи при покупке по ДДУ;
• Документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, банковские выписки, расписка продавца и т.д.;
• Кредитный (ипотечный) договор, если были использованы заемные средства;
• Справка банка об уплаченных за год процентах.

• График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;
• Документы, подтверждающие оплату кредитных процентов: чеки, платежные поручения, банковские выписки и т.д.

Камеральная проверка обычно длится три месяца. Затем в течение 10 дней выносится решение, и еще месяц потребуется на перечисление средств на ваш счет.

Отсутствие хотя бы одного документа может стать причиной отказа в вычете. Чтобы не ошибиться и не потерять законные выплаты при покупке жилья, обращайтесь к нашим экспертам: мы проверим все ваши документы, включим в декларацию 3-НДФЛ максимальную сумму возврата, в течение 2 дней заполним форму и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.

Через работодателя

Возврат налога через работодателя можно оформить в том же году, когда получено право на льготу. В Личном кабинете на сайте ФНС заполните специальную форму и приложите необходимые документы.

В течение 30 дней инспектор проверит ваши бумаги и вынесет решение о предоставлении вычета за покупку недвижимости. Будет составлено Уведомление, которое налоговая служба самостоятельно переправит вашему работодателю.

После этого бухгалтерия предприятия приостановит удержание НДФЛ из вашей заработной платы и вернет налоги, выплаченные вами с начала года. Полная зарплата будет выплачиваться до тех пор, пока не будет исчерпана вся сумма возврата или до конца календарного года — в зависимости от того, что наступит ранее.

Как оформить имущественный вычет с онлайн-сервисом «Налогия»

Это самый простой вариант, если вы не хотите тратить время на очереди в ФНС, заполнение декларации и общение с инспектором. Создайте на сайте заказ, и наши эксперты проверят по списку документы, заполнят форму 3-НДФЛ и отправят вам готовую декларацию в формате PDF и XML. Либо по вашему желанию самостоятельно перешлют пакет документов в ФНС.

Как заверить документы для налоговой инспекции

На каждой странице копии документа необходимо написать «Копия верна», поставить подпись, а рядом — расшифровку подписи и дату заверения. При подаче декларации 3-НДФЛ и пакета необходимых документов возьмите с собой оригиналы. Тогда инспектор будет иметь возможность сверить копию с оригиналом и поставить соответствующую отметку на документах.

Частые вопросы

Да, если вы прежде не получали возврат НДФЛ за уплаченные по ипотеке проценты, вы можете это сделать, даже если право на основной вычет за покупку недвижимости вы уже использовали.

Да, если квартира куплена после 01.01.2014 года, основная льгота может применяться к нескольким объектам недвижимости — до исчерпания максимальной суммы в 2 миллиона. Если же вы покупали жилье до 2014 года, то дополучить вычет не удастся — в то время вычет предоставлялся только на один объект недвижимости.

Вы можете распределить вычет в таких пропорциях, чтобы получить максимальный вычет. Например, 0% в пользу жены, а 100% — в свою пользу. Но имейте в виду, что предельный размер вашей льготы не увеличится и по-прежнему будет равен 2 млн рублей.

Материнский капитал, как и любые другие льготы и субсидии, не учитывается. Сумму маткапитала необходимо вычесть из стоимости приобретенной недвижимости. В расчет включаются только ваши собственные средства.

Если сделка оформлена после расторжения брака, то ваша сестра имеет право на возврат денежных средств.

Заключение эксперта

Мы рассказали, что такое имущественный налоговый вычет, кто имеет право вернуть налог с покупки квартиры, дома или другого жилья, как оформить возврат денежных средств и чему равна сумма вычета. Помните, что имущественный вычет не имеет срока давности, и если в данный момент у вас нет налогооблагаемого дохода, вы сможете возместить НДФЛ в будущем, когда начнете его платить.

Публикуем только проверенную информацию

Специалист по разработке и сопровождению it- продуктов, связанных с расчетом налогов, налоговое консультирование по налогообложению операций с ценными бумагами, анализ сложных кейсов инвесторов, корпоративное обучение сотрудников

]]>