Не нужно. Все покупатели согласны. Все продавцы, кому нужно занижение, продают с занижением. Единственный вариант, когда могут возникнуть проблемы (в зависимости от банка) с занижением – если покупатель ипотечник и занижение нужно меньше суммы кредита.
Возможно, в других регионах другое отношение покупателей к занижению. В Московском регионе с этим никаких проблем.
У ВТБ отлично продается из-под залога.
Главное, найти покупателя по той цене, которая нужна. Потому что как только сдается новый дом, появляется куча квартир, у которых всё хорошо с ситуацией. И не надо танцевать танцы с бубнами с чужой ипотекой и альтернативой. Зачем туда лезть, если по соседству продается свободная квартира? Привлечь можно только ценой.
Но здесь другой момент- чем больше Вы уступите, тем больше Вам нужно будет добавить денег для покупки новой квартиры.
У вас нет возможности погасить ипотеку?
Слишком низкая цена.
Понятно, что свобода договора и тд. За сколько хочу, за столько и продаю. и тд и тп. Но. Купил за 3 000 000 и 2 года назад. И продаете за 3 000 000? А что так? Если в этом же доме остальные квартиры такого же качества и метров продаются по 6 000 000.
И занижать имеет смысл до стоимости дду+проценты по ипотеке, так? А как это сделать, если там ещё обременение ипотечное? Только с согласия банка?
Я обычно не считаю % по ипотеке. Но, если покупателю не всё равно, можно посчитать. Обычно покупателям без разницы до какой суммы занижать, миллионом больше, миллионом меньше.
Нужно ли согласие банка – зависит от схемы сделки. Даже в тех случаях, когда нужно – это просто формальность. Не дать согласия на продажу банк не может. Только ВТБ ещё 20000 потребует за продажу из-под залога (если без погашения остатка по ипотечному кредиту продавца до регистрации перехода права).
Как всё сделать в Вашем случае – зависит от того, покупатель ипотечник или с собственными средствами, согласен ли оплатить в день сделки остаток по кредиту или нет.
Вообще, проблем никаких, обычная сделка с занижением с залоговой квартирой.
Например, если ипотека Сбербанка, то невозможно купить Вашу квартиру с долгом. Даже если покупатель имеет свободные средства. Только гасить Вашу ипотеку деньгами покупателя ( ищи дурака), или покупатель берет новый кредит Сбера под выкуп залогового имущества.
Серьёзно?
А в Сбере и не знают.
Слишком низкая цена. Понятно, что свобода договора и тд. За сколько хочу, за столько и продаю. и тд и тп. Но. Купил за 3 000 000 и 2 года назад. И продаете за 3 000 000? А что так? Если в этом же доме остальные квартиры такого же качества и метров продаются по 6 000 000.
Ну вот сидят сотрудники ИФНС, озадачились вопросом “А что так?” При чём здесь продавец и какое ему дело до того, что думают сотрудники ИФНС?
Для любых дальнейших мыслей нужно разобраться как именно этот нюанс применим в конкретной ситуации. Всё остальное только после этого.
А то у меня одному раздолбаю ИПшкину ФНС доначислило на 17 мнл + штафы и неустойка
1. Для единственного жилья срок после которого не попадете на подох налог 3 года. Как вариант подождать до февраля, ну или иметь ввиду, если долго не будет продаваться. Есть еще льготы (планировали вввести, не в курсе уже или пока нет) для многодетный и родителей/усыновителей детей-инвалидов (если есть дети в нужном количестве/статусе – пишите, уточню).
2. Налог 13% с продажи платиться независимо от покупки или нет следующего жилья. Вопрос надо ставить по оптимизации это налога.
Вам имеет смысл применить налоговый вычет “продажа минус покупка” и я бы попыталась занизить (разбить стоимость при продаже, даже при наличии у покупателя ипотеки, банки идут на подобное оформление) немного стоимость (но не более 70% от кадастра, чтоб не попасть на доначисление и штраф, навскидку это будет 8,5-9 млн + 2,5-2 а-ля капиталка, что правдоподобно вполне с ДДУ).
Т.е. начисление будет с суммы 11-6,3 или с суммы 9-6,3 – в зависимости от того сможете ли найти желающих на занижение, для покупателя это не самый удобный вариант.
3. Следующий шаг, который позволит еще сэкономить на уплате налога – это лигатирование по новой приобретаемой квартире. Если Вы его не применяли, то можете заявиться и с суммы 2 млн на КАЖДОГО собственника (раньше было на объект, а сейчас поменяли, и выгоднее получается вводить в собственность и/или выделять доли) получить вычет в размере 13%, за себя и детей (но только если введёте детей в права собственности в новой квартире). ПЛЮС возврат 13% от уплаченных банковских % по ипотеке – т.е. с суммы (6300-3500)*Х%кредитного% *13% – тоже будет возврат (за весь период 3 года подавайте), там нормальная сумма тоже набежит.
Тогда Вы не уплачиваете подох. налог или уплачиваете, а в следующем году возвращаете, от налогового периода оформления сделки зависит.
Резюме.
В идеале выглядит так (при возможности оптимизации суммы продаваемой квартиры, но отсутствии (или нежелании выделять доли на) детей – (8,3 млн – 6,3 млн)*0,13 – начисление – которое гасится подачей НДФЛ-3 после покупки следующей квартиры и подачей заявления на вычет в размере (2 млн + Х% кредита)*0,13 – к оплате 0 руб.
Если ждете до февраля 2023, то без прыжков и ужимок не попадаете на налоги. Если рассматривать варианты оформления отсроченного платежа, то. напугать покупателя шансов больше, чем при занижении, даже описывать не буду.
При наименее удачном раскладе и без ожидания (11-6,3)*0,13-(2 млн+Х)*0,13 ~тысяч на 250-300 попадаете.
Это для продажи недвижимости полученной по безвозмездным сделкам применимо – наследство, дарение и пр.
Для купленной недвижимости вычет выгоднее другой. Выше написала.
3. Так и планируется покупка второй квартиры примерно за ту же стоимость, что и продажа первой. В этом случае платится НДФЛ с разницы в стоимости, если стоимость продажи превышает стоимость покупки?
Что Вы планируете покупать – не имеет значения. НДФЛ в Вашем случае платится с разницы между ценой, за которую продали квартиру и ценой, за которую её купили по ДДУ + % по ипотечному у кредиту. Я имел в виду продажу с занижением цены в ДКП до суммы за, которую купили эту квартиру.
прикрыли эту лавочку уже, не менее 70% кадастровой (которую почти догнали уже до рыночной). или так на доначисление попасть можно, что выгода по сравнению с проблемами потеряется мягко говоря.
Не нужно. Все покупатели согласны. Все продавцы, кому нужно занижение, продают с занижением. Единственный вариант, когда могут возникнуть проблемы (в зависимости от банка) с занижением – если покупатель ипотечник и занижение нужно меньше суммы кредита. Возможно, в других регионах другое отношение покупателей к занижению. В Московском регионе с этим никаких проблем.
С учётом непогашенной ипотеки СТ, и соотв разрыва в сделке недели на 2 мин, не считая другие риски. + отсутствии сведений о готовности к продаже по цене ниже рынка. + речь о новострое, где после сдачи объекта свободных и чистых квартир как грязи. желающих прям вагон будет, угу.
Слишком низкая цена. Понятно, что свобода договора и тд. За сколько хочу, за столько и продаю. и тд и тп. Но. Купил за 3 000 000 и 2 года назад. И продаете за 3 000 000? А что так? Если в этом же доме остальные квартиры такого же качества и метров продаются по 6 000 000.
Программно уже щелкают и доначисляют.
Для любых дальнейших мыслей нужно разобраться как именно этот нюанс применим в конкретной ситуации. Всё остальное только после этого. А то у меня одному раздолбаю ИПшкину ФНС доначислило на 17 мнл + штафы и неустойка
]]>