Содержание статьи
Согласно Налоговому кодексу (статья 220) вычеты, которые получают покупатели жилья, называют имущественные. При покупке квартиры в ипотеку возникает право на возврата НДФЛ в размере 13 % от:
Расходы на приобретение квартиры, с которой заемщик имеет право вернуть часть денег, ограничены 2 000 000 руб. (возврат составит 260 000 руб.)
При приобретении квартиры после 1.01.2014 лимит можно израсходовать на несколько объектов. Например, сначала вернуть 13 % с квартиры стоимостью 1 700 000 руб., потом возместить налог уже по другому объекту с оставшихся 300 000 руб.
Максимальная сумма процентов по ипотеке, с которой заемщик может получить возврат НДФЛ, равна 3 000 000 руб. То есть из бюджета поступит 390 000 руб. В отличие от первого вида вычета в данном случае неизрасходованная по одному объекту сумма не может переноситься на другие объекты.
Например, заемщик взял квартиру в ипотеку за 1 800 000 руб. и уплатил банку проценты в сумме 2 132 000 руб. Может вернуть:
При покупке другой квартиры в ипотеку возместит 13 % только с оставшихся 200 000 руб. Но проценты по ипотеке, не израсходованные с первой покупки, сгорают.
Налоговый вычет для созаемщика по ипотеке
Часто к получению ипотечного кредита привлекают созаемщиков, у которых возникают солидарные с основным заемщиком обязанности по погашению долга. Статья 323 Гражданского кодекса РФ прямо указывает на право кредитора требовать уплаты со всех должников вместе или по отдельности. Если перестает платить один, то это обязан делать другой до полного погашения. Созаемщик может быть, а может и не быть собственником квартиры.
В каких случаях привлекают созаемщиков:
- Если квартира приобретается человеком, который находится в официальном браке, то супруг/супруга автоматически становится созаемщиком. Согласно Семейному кодексу, приобретаемое семьей в кредит или за собственные деньги жилье является совместным имуществом.
- Если одному человеку не хватает одобренной суммы кредита на покупку конкретной квартиры, банки разрешают привлечь от 1 до 4 созаемщиков. В этом случае рассчитывается совместный доход, и кредит может быть увеличен.
- Если квартира приобретается на ребенка, тогда родители или близкие родственники становятся созаемщиками.
Банки предъявляют одинаковые требования ко всем участникам ипотечной сделки: возраст, гражданство, регистрация, трудоустройство, платежеспособность.
Банковский эксперт, специалист по кредитам и картам. Более 10 лет работы в коммерческих банках РФ в качестве кредитного эксперта, специалиста по РКО и кассира.
И основной заемщик, и созаемщики имеют право на получение налоговых вычетов по расходам на покупку квартиры и на уплату процентов. Но размер возврата налога зависит от того, состоят ли стороны сделки в официальном браке или нет.
Банку все равно, кто именно погашает кредит. Но не все равно налоговой инспекции. Для официально зарегистрированной семьи не важно, на кого оформлена квартира и с какого счета идет погашение долга. Оба супруга имеют одинаковое право на возмещение подоходного налога.
Другое дело, если созаемщики не состоят в официальных отношениях. В этом случае принципиальным является момент подтверждения фактических расходов на приобретение квартиры и уплату процентов каждого участника ипотечной сделки. То есть погашение долга должно идти с банковских счетов, которые принадлежат заемщику и созаемщику (например, супругам в гражданском браке). Если документального подтверждения нет, налоговой льготы не будет. То же самое правило относится к таким созаемщикам, как, например, родители, братья и сестры, друзья и т. д.
Как распределить вычет между созаемщиками?
Размер и скорость возврата положенных по закону денег после покупки жилья в кредит зависит от того, как заемщик и созаемщики распределят свои доли.
В случае официальной регистрации брака супруги могут выделить доли как угодно: 50х50, 20х80, 30х70 и т. д. Для этого достаточно составить в произвольной форме заявление. Оно прикладывается к пакету документов на получение вычета и отправляется в налоговую инспекцию через личный кабинет на сайте www.nalog.ru, по почте или приносится в инспекцию лично.
В заявлении желательно отразить:
- ФИО супругов, их паспортные данные;
- реквизиты договора на покупку квартиры и адрес приобретаемого жилья;
- реквизиты договора ипотеки;
- доли на получение налоговых вычетов по стоимости квартиры и процентов по ипотеке;
- дата и подписи сторон.
Долевое распределение повлияет только на срок, в течение которого вернется налог. Но на сумму возврата нет. Семья при любом разделении долей получит всю сумму в полном объеме. Логично заявить большую долю на человека, который зарабатывает больше. Тогда получится быстрее вернуть налог.
В Письмах ФНС № 03-04-07/71600 от 31.10.2017 г. и № 03-04-07/71589 от 31.10.2017 г. четко указано, что оба супруга имеют право на два вычета. Разделить доли для расчета возврата от стоимости квартиры можно только один раз, до того, как заемщики получат первый возврат налога.
Для возмещения процентов по ипотеке заявление на распределение долей можно составлять ежегодно.
Для созаемщиков, которые не состоят в браке, подход к оформлению документов должен быть основательным, если каждый из них рассчитывает на получение вычета. Распределить доли, как угодно, не получится. В свидетельстве о праве собственности должен быть отражен размер доли каждого владельца квартиры. Следует:
- Оформить право собственности на квартиру на каждого налогоплательщика. Например, 50 % на основного заемщика, 50 % на созаемщика (супруг в гражданском браке, один из родителей и т. д.)
- Перечислять деньги в погашение ипотеки и процентов с банковских счетов конкретного налогоплательщика. Например, если квартира оформлена на мать и дочь в пропорции 50х50, то и оплата должна идти со счета матери 50 %, со счета дочери 50 %. Это можно делать ежемесячно, или по очереди. Главное, не перечислять всю стоимость кредита с одного счета.
Банковский эксперт, специалист по кредитам и картам. Более 10 лет работы в коммерческих банках РФ в качестве кредитного эксперта, специалиста по РКО и кассира.
Таким образом, возврат НДФЛ получит только человек, у которое есть право собственности на купленную в ипотеку квартиру и который от своего имени погашает банку долг. Вариант, платит один, а другой просто передает ему свою часть денег, не пройдет. Как и тот, где платит один человек, а оформлена квартира на другого.
Примеры расчета налогового вычета для супругов в законном браке
Рассмотрим на конкретных примерах, какой вычет могут получить законные супруги в разных жизненных ситуациях:
Супруги оформили ипотеку на новую квартиру стоимостью 3 500 000 руб. (под 10 % годовых на 10 лет). Сумма переплаты составит 1 845 297 руб. Доли распределили 50х50.
| № | Показатели | Доли заявлены 50х50 | |
|---|---|---|---|
| Муж | Жена | ||
| 1 | Оплата за квартиру, руб. | 1 750 000 | 1 750 000 |
| 2 | Выплата процентов по кредиту, руб. | 1 845 297 | – |
| 3 | Сумма расходов на покупку квартиры, с которой будет исчисляться вычет, руб. | 1 750 000 | 1 750 000 |
| 4 | Сумма процентов, с которой будет исчисляться вычет, руб. | 922 648,5 | 922 648,5 |
| 5 | Возврат НДФЛ, руб. | 347 444,3 | 347 444,3 |
| 6 | Итого на семью, руб. | 694 888,6 | |
Если в будущем семья купит еще одну квартиру, то супруги смогут возместить НДФЛ еще с 250 000 руб. от стоимости жилья на каждого. Но получить возврат по процентам уже не получится, т. к. неизрасходованный остаток не переносится на другие объекты. Это указано в п. 8 ст. 220 НК РФ. Если бы возмещение по процентам получил только муж, то у жены сохранилось бы это право для другой квартиры.
Общая сумма возмещения не изменится, если супруги будут поровну оплачивать квартиру и проценты. То же самое касается и случая, когда квартира будет оформлена 100 % на одного из супругов. Изменится только количество денег или доли, которые получат муж и жена.
Квартира оформлена 100 % на мужа:
В последнем случае у жены останется возможность возместить НДФЛ при покупке другой квартиры. Муж своим правом воспользовался полностью.
Примеры расчета налогового вычета для созаемщиков, не состоящих в браке
Налоговый вычет для созаемщиков, не состоящих в браке, рассчитывается в соответствии с их долей владения квартирой и фактическими суммами оплаты.
– по каждому из созаемщиков.
Возврат НДФЛ (стр. 6) = 0 руб., потому что Созаемщик 1 не имеет доли в квартире.
Возврат НДФЛ (стр. 6) = 0 руб., потому что Созаемщик 2 не платил за квартиру и не вносил платежи по погашению процентов.
- Квартира оформлена на двоих в равных пропорциях 50х50. Платит только один.
- Квартира оформлена на двоих в пропорции 80х20. Платят поровну.
Возврат НДФЛ (стр. 6) = 0 руб., потому что Созаемщик 2 не платил за квартиру и не вносил платежи по погашению процентов.
Только в первом случае удается вернуть максимум из возможного. В остальных – созаемщики теряют деньги, потому что платили не так, как распределены доли в их общей квартире.
Заключение
Среди всех налоговых вычетов имущественные самые большие по сумме возмещения. При этом налогоплательщики не всегда получают максимально возможный возврат подоходного налога из-за незнания нюансов. В статье показали, как избежать ошибок еще на стадии решения об оформлении ипотеки, чтобы получить от государства налоговые льготы в полном объеме.
]]>