Имущественный вычет в 2022 и 2021 году – Ваши налоги

Здесь мы подробно расскажем о том, как получить имущественный вычет в 2022 году и более ранние годы (2021, 2020 и т. д.) при покупке квартиры, комнаты, жилого дома, земли или долей в них. Вы узнаете, когда у вас есть право на вычет, как правильно определить его размер, какую сумму вам вернут из государственного бюджета, какие документы надо собрать, чтобы получить вычет, как их передать в налоговую инспекцию и когда вам обязаны вернуть деньги (переплату по налогу на доходы).

• Имущественный вычет при покупке квартиры в 2022 и 2021 году. Имущественный вычет при покупке дома, комнаты или долей в них
• Как работает имущественный налоговый вычет
• Размер имущественного вычета
• Расходы на покупку квартиры (комнаты, жилого дома или долей в них)
• Расходы на оплату процентов по ипотеке
• Общая сумма имущественного вычета
• Когда появляется право на имущественный вычет
• Вычет при покупке недвижимости по договору купли-продажи
• Вычет при получении квартиры по ДДУ
• Вычет при строительстве жилого дома
• Если вы опоздали обратиться за вычетом …
• Какие расходы учитывают при предоставлении имущественного вычета
• Учет расходов на достройку и отделку в составе вычета
• Какие документы нужны чтобы получить имущественный вычет
• Ограничения на имущественный вычет
• Имущественный вычет при совместной покупке квартиры (комнаты, дома)
• Вычет при покупке в совместную собственность
• Вычет при покупке в долевую собственность
• Как получить имущественный вычет

Внимание!
Порядок получения имущественного вычета о котором рассказано ниже, действует по жилой недвижимости, купленной в 2014 году и позже. До 1 января 2014 года действовал другой порядок применения вычета. Подробнее о том, как получить имущественный вычет по недвижимости, приобретенной до 1 января 2014 года смотрите по ссылке.

Текст, который следует ниже, к вам НЕ относится и вам НЕ нужно дальше читать, если:

• до 1 января 2014 года вы уже пользовались имущественным вычетом при покупке жилой недвижимости. Имущественный вычет предоставляют только один раз в жизни. Вы свое право уже использовали. Сумма, на которую ранее вам предоставили вычет, никакого значения не имеет;
• вы получили право собственности на недвижимость до 1 января 2014 года (при купле-продаже) или оформили акт приемки-передачи квартиры до 1 января 2014 года (при долевом участии в строительстве). В этой ситуации вы должны использовать прежний порядок. То, что написано ниже к вам отношения не имеет (см. письмо Минфина России от 26.09.2013 № 03-04-05/39932).

Имущественный вычет при покупке квартиры в 2022 и 2021 году. Имущественный вычет при покупке дома, комнаты или долей в них

Купив жилую недвижимость (квартиру, комнату, дом или долю в этом имуществе) вы вправе претендовать на имущественный вычет. Он уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом на доходы. В результате у вас появляется право вернуть налог из бюджета. Но это в общих чертах . А очень подробно о том, как работает налоговый вычет и на какую сумму возврата вы можете рассчитывать смотрите по ссылке. Стоит бегло ознакомиться с данной статьей, чтобы лучше понимать о чем пойдет речь дальше.

Получив вычет при покупке комнаты, квартиры, дома или доли в них вы сможете вернуть из бюджета налог в сумме до 260 000 руб. (или не платить его в будущем). Это налог на доходы, который вы уже заплатили или будете обязаны заплатить. Имущественный вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. Порядок применения вычета установлен статьей 220 Налогового кодекса.

Как работает имущественный налоговый вычет

Прежде всего проиллюстрируем механизм работы вычета. Напомним, что налог на доходы считают по окончании календарного года. То есть в конце каждого года вы складываете все полученные вами доходы, уменьшаете их на все положенные вычеты и рассчитываете сумму налога за год. Потом сравниваете ее с той суммой, которую с вас удержали, например, на работе. Разницу вы или возвращаете (если удержали больше чем нужно) или доплачиваете в бюджет (если удержали меньше чем нужно). Арифметика на уровне 3-го класса школы.

Пример
Ваша зарплата 48 000 руб. в месяц. Налог на доходы, который будет с нее удержан, равен:
48 000 руб. х 13% = 6240 руб.

Эту сумму, предприятие в котором вы работаете, будет ежемесячно платить в бюджет. На руки вы получите зарплату за вычетом налога на доходы. Ваш доход за вычетом налога составит:
48 000 — 6240 = 41 760 руб.

За год вам будет начислена зарплата в сумме:
48 000 руб. х 12 мес. = 576 000 руб.

С нее будет удержан налог в размере:
576 000 руб. х 13% = 74 880 руб.

Итак, предприятие в котором вы работаете за год удержала с вас налог 74 880 руб. и заплатила его в бюджет.

Предположим, что в этом году вы купили квартиру и получили право на имущественный вычет при покупке квартиры. Стоимость квартиры — 450 000 руб. Вычет вы получите в этой же сумме.

По окончании года ваш годовой доход, облагаемый налогом, составит:
576 000 (зарплата за год) — 450 000 (вычет) = 126 000 руб. (облагаемый доход)

С него должен быть удержан налог в размере:
126 000 (облагаемый доход) х 13% = 16 380 руб.

Однако, с вас уже удержали 74 880 руб. Ведь предприятие, которое платило налог за вас рассчитывало ваш доход без имущественного вычета. В результате вы переплатили налог. Поэтому часть излишне уплаченного за вас налога вы вправе вернуть из бюджета «живыми» деньгами.

Эта часть составит:
74 880 (уже удержанный налог за год) — 16 380 (налог, который нужно заплатить по году) = 58 500 руб. (налог, который бюджету придется вернуть)

В этой суммы вы вправе претендовать на возврат налога.

Размер имущественного вычета

Размер имущественного вычета — это максимальная сумма, на которую вы вправе уменьшить свой доход при расчете налога. Она ограничена законом. Вычет складывается из двух сумм:

• первая — расходов на приобретение самой квартиры (комнаты, жилого дома или долей в них) и ремонту купленного жилья (если оно в нем нуждается);
• вторая — расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту (если квартира или дом покупались по ипотеке).

Закон ограничивает каждую из этих сумм.

Расходы на покупку квартиры (комнаты, жилого дома или долей в них)

Эта сумма вычета равна покупной стоимости квартиры или другой недвижимости (дома, комнаты, долей в них). Помимо стоимости самой квартиры в сумму вычета включают и другие расходы, связанные с ее приобретением (подробнее об этом ниже). Если вы самостоятельно строили дом своими силами, то вычет будет равен расходам на строительство, которые подтверждены документами. Однако, независимо от стоимости квартиры (другой недвижимости) эта сумма не может превышать 2 000 000 руб. на одного покупателя. Это установлено статьей 220 (пункт 3 подпункт 1) Налогового кодекса.

Если ваше жилье стоит не больше 2 млн. руб., то вычет будет равен его покупной стоимости. Если больше, то вычет составит максимум — 2 млн. руб.

Пример
Вы купили квартиру и имеете право на имущественный налоговый вычет.

Ситуация 1
Квартира стоит 1 950 000 руб. Вычет по этой квартире составит такую же сумму и будет равен 1 950 000 руб. Она не превышает максимум — 2 000 000руб.

Ситуация 2
Квартира стоит 6 000 000 руб. В такой ситуации вы получите вычет в его максимальной сумме — 2 000 000 руб. Разница в 4 000 000 руб. (6 000 000 — 4 000 000) на сумму имущественного вычета никак не повлияет и, по сути, «сгорает».

До 1 января 2014 года вычет предоставлялся только по одному объекту жилой недвижимости. Если вы приобрели два и более объектов (например, две квартиры, квартиру и дом, дом и три квартиры и т. п.), то вам было нужно самостоятельно выбрать тот объект, по которому вы будете получать вычет. Разумеется, выбирался самый дорогой. По остальной купленной недвижимости вычет не предоставлялся.

Например, вы купили две квартиры. Одна стоимостью — 1 750 000 руб., вторая стоимостью — 1 200 000 руб. Вычет вы заявили по первой, самой дорогой квартире. Соответственно его сумма составила 1 750 000 руб. (она не превышает максимума). Недоиспользованная сумма вычета в размере 250 000 руб. (2 000 000 — 1 750 000) «сгорала» и на второй объект не переносилась.

С 2014 года ситуация изменилась. Например, в 2022 или 2021 году вычет можно получить по любому количеству объектов недвижимости. Однако его максимальная сумма, как и прежде ограничена. Она не может превышать 2 000 000 руб. сколько бы объектов вы не купили. Если купленный объект стоит меньше, то за вами пожизненно сохраняется право доиспользовать сумму вычета при покупке другой жилой недвижимости.

Например, в 2022 году вы купили квартиру за 1 500 000 руб. Полностью получили по ней вычет. Недоиспользованная сумма вычета равна 500 000 руб. (2 000 000 — 1 500 000). Ведь из максимально положенного вычета (2 000 000 руб.) вы использовали только 1 500 000 руб. Если впоследствии, например через несколько лет, вы купите другую квартиру (дом, комнату и т. д.) вы вправе заявить вычет и по ней, но в сумме не больше 500 000 руб.

Еще несколько примеров, иллюстрирующих порядок работы вычета.

Пример
Вы купили несколько объектов недвижимости.

Ситуация 1
Куплена квартира и комната. Стоимость квартиры — 1 340 000 руб., комнаты — 650 000 руб.

Вы вправе получить вычет и по квартире и по комнате.

Общая сумма имущественного вычета составит:
1 340 000 + 650 000 = 1 990 000 руб.

Она не превышает максимума — 2 000 000 руб.

Ситуация 2
Куплено 2 квартиры. Первая стоит 1 900 000 руб., вторая — 450 000 руб. Вы вправе получить по первой квартире вычет в размере 1 900 000 руб., а по второй лишь в сумме 100 000 руб. (2 000 000 — 1 900 000). Общая сумма вычета составит 2 000 000 руб. (то есть максимум).

Ситуация 3
Куплены дом и квартира. Стоимость дома — 3 400 000 руб., квартиры 1 350 000 руб.

Вы можете получить (по вашему выбору):

• • или вычет по дому в пределах максимума — 2 000 000 руб.;
  • или вычет по квартире в сумме 1 350 000 руб. и по дому в сумме 650 000 руб. (2 000 000 — 1 350 000).

  В любом случае ваш вычет составит максимум — 2 000 000 руб.

  Ситуация 4
  Вами куплена квартира стоимостью 1 780 000 руб. Вычет по ней может быть заявлен в этой же сумме. Она не превышает максимум.

  У вас остается недоиспользованная сумма вычета в размере:
  2 000 000 (максимум) — 1 780 000 (ваш вычет) = 220 000 руб. (недоиспользованная сумма)

  Ее вы вправе использовать при покупке любой другой недвижимости. Предположим через 5 лет вы купили жилой дом. Его стоимость 3 450 000 руб. По нему вы также вправе заявить вычет, но лишь в сумме 220 000 руб.

  1 780 000 руб. вы уже использовали (при покупке квартиры). В итоге ваш вычет составит максимум — 2 000 000 руб. (1 780 000 + 220 000).

  Расходы на оплату процентов по ипотеке

  Если недвижимость оплачивался за счет банковского кредита (ипотеки), то вы получаете право на дополнительный вычет — по расходам на оплату процентов на ипотечный кредит. Он установлен статьей 220 (пункт 1 подпункт 4) Налогового кодекса.

  Размер этого вычета также ограничен законом. Он не может превышать 3 000 000 руб. Если, например, вы заплатили проценты по кредиту в сумме 2 450 000 руб., то и вычет вам будет предоставлен в этом же размере (он не превышает максимума). Если же вы заплатили проценты в сумме 4 670 000 руб., то вычет составит лишь 3 000 000 руб. (то есть максимум сумму). Кстати до 2014 года подобного ограничения не было.

  Пример
  Вы купили квартиру за счет банковского кредита и ежемесячно платите проценты по ипотечному кредиту.

  Проценты по ипотеке платились так:

  • • в первый год — 980 000 руб.;
    • во второй год — 760 000 руб.;
    • в третий год — 550 000 руб.;
    • в четвертый год — 430 000 руб.;
    • в пятый год — 120 000 руб.

    Общая сумма процентов, которую вы заплатили составит
    980 000 + 760 000 + 550 000 + 430 000 + 120 000 = 2 840 000 руб.

    Это не превышает максимума (3 000 000 руб.). Поэтому вы вправе учесть всю сумму уплаченных процентов как свой имущественный вычет.

    Проценты по ипотеке платились так:

    • • в первый год — 1 200 000 руб.;
      • во второй год — 930 000 руб.;
      • в третий год — 620 000 руб.;
      • в четвертый год — 470 000 руб.;
      • в пятый год — 280 000 руб.;
      • в шестой год — 130 000 руб.

      За первый, второй и третий год вы вправе получить вычет в тех суммах, которые вы заплатили. Но в четвертый год вычет превысит максимум (3 000 000 руб.). Поэтому проценты, которые вы заплатили в четвертом году вы сможете учесть лишь частично. Их сумма составит:
      3 000 000 (максимум) — 1 200 000 (1 год) — 930 000 (2 год) — 620 000 (3 год) = 250 000 руб.

      Оставшаяся сумма процентов за четвертый год в размере 220 000 руб. (470 000 — 250 000) и всю сумму процентов за пятый (280 000) и шестой год (130 000) учесть в составе вычета нельзя.

      Внимание!
      Вычет в отношении ипотечных кредитов предоставляется только по ОДНОМУ объекту недвижимости, который вы выбираете самостоятельно. Даже при условии, что вы купили несколько квартир и оплачивали их за счет ипотеки проценты по ипотечному кредиту могут быть учтены как вычет лишь по одной из них. Это установлено статьей 220 (пункт 8) Налогового кодекса.

      Пример
      Вы купили квартиру и дом. Оба объекта приобретены за счет ипотечного кредита. Проценты по кредиту, который предоставлен на покупку квартиры составили 1 430 000 руб. Проценты по кредиту, который предоставлен на покупку дома составили 920 000 руб.

      Вы можете получить вычет по процентам лишь по одному объекту: либо квартире, либо дому. Вам выгодней учитывать проценты по квартире (они больше). Поэтому вычет в отношении процентов составит 1 430 000 руб. Проценты по ипотеке, потраченной на покупку дома в составе вычета учтены не будут. Причем в полной сумме.

      В состав вычета включают и проценты, уплаченные вами при перекредитовании ипотечных кредитов. Например, вы получили ипотечный кредит в одном банке. Потом получили кредит в другом для погашения ипотеки. В такой ситуации проценты по второму кредиту могут быть учтены в составе вычета. Главное — в кредитном договоре должно быть указано, что новый кредит получен с целью рефинансирования (перекредитования) ипотечного кредита.

      Общая сумма имущественного вычета

      Общую сумму вычета можно посчитать по формуле:

      Расходы на покупку недвижимости (комнаты, квартиры, жилого дома или долей в них), но не больше 2 млн. руб.

      +

      Расходы на уплату процентов по ипотеке, полученной для покупки одного из объектов, но не больше 3 млн. руб.

      =

      Общая сумма вычета, на которую вы имеете право

      Есть одна особенность. Расходы на покупку недвижимости вы оплачиваете единовременно и сразу. И у вас сразу формируется вычет по ним. А проценты по кредиту вы платите ежегодно. Поэтому вычет по ним растягивается во времени. Вы будете ежегодно увеличивать вычет по процентам по мере их уплаты банку (в пределах 3 млн. руб.).

      Несколько примеров по расчету вычета.

      Пример
      Вы купили квартиру за счет ипотечного кредита.

      Ситуация 1
      Квартира стоит 4 450 000 руб. Проценты по ипотечному кредиту — 1 330 000 руб.

      • • по самой квартире в пределах его максимальной суммы — 2 000 000 руб.;
        • по процентам в размере их фактической суммы — 1 330 000 руб. (она не превышает максимум).

        Общая сумма вычета:
        2 000 000 + 1 330 000 = 3 330 000 руб.

        Ситуация 2
        Квартира стоит 3 400 000 руб. Проценты по ипотечному кредиту — 3 300 000 руб.

        • • по самой квартире в пределах его максимальной суммы — 2 000 000 руб.;
          • по процентам в пределах его максимальной суммы — 3 000 000 руб.

          Общая сумма вычета:
          2 000 000 + 3 000 000 = 5 000 000 руб.

          Ситуация 3
          Квартира стоит 1 600 000 руб. Проценты по ипотечному кредиту — 2 450 000 руб.

          • • по самой квартире в сумме — 1 600 000 руб. (она не превышает максимума);
            • по процентам в сумме — 2 450 000 руб. (она также не превышает максимума).

            Общая сумма вычета:
            1 600 000 + 2 450 000 = 4 050 000 руб.

            Когда появляется право на имущественный вычет

            Год, в котором у вас возникает право на вычет, зависит от порядка приобретения квартиры или другой жилой недвижимости. Есть три варианта:

            • первый — покупается готовая недвижимость на вторичном рынке по договору купли-продажи;
            • второй — покупается квартира в новостройке по ДДУ (договор долевого участия в строительстве);
            • третий — вы самостоятельно строите жилой дом.

            Вычет при покупке недвижимости по договору купли-продажи

            Право на вычет возникает в том году, когда вы оплатили недвижимость (дом, квартиру, комнату и т. д.) и оформили право собственности на нее. Право собственности возникает только после его государственной регистрации. Все остальное (дата заключения договора, дата оформления акта приемки-передачи и т. д.) значения не имеет. В каком месяце календарного года произошла регистрация права собственности, не важно. Важно, чтобы это произошло не позднее 31 декабря (включительно). Если право собственности будет получено (зарегистрировано) позже, то право на вычет возникнет уже в следующем году.

            Пример
            Вы купили квартиру по договору купли-продажи и можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Квартира была оплачена.

            Ситуация 1
            Право собственности на квартиру зарегистрировано 31 декабря 2021 года. Право на вычет у вас возникло в 2021 году. Вычет будет уменьшать ваши доходы, полученные с 1 января 2021 года и в последующие годы до полного погашения его суммы.

            Ситуация 2
            Право собственности на квартиру зарегистрировано 1 января 2022 года (или позже). Тогда право на вычет у вас возникло только в 2022 году. Вычет будет уменьшать ваши доходы, полученные с 1 января 2022 года и в последующие годы до полного погашения его суммы.

            Госрегистрация права собственности на недвижимость — это внесения необходимой записи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта дата есть в Свидетельстве о праве собственности на квартиру или в выписке из госреестра прав на недвижимое имущество по этой квартире. Для этого в этих документах есть строка «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации».

            Пример
            Вы купили квартиру по договору купли-продажи. Запись о регистрации права собственности была внесена в государственный реестр 30 декабря 2022 года. Вы получили право на вычет в 2022 году. Ваш доход за 2022 год (с 1 января по 31 декабря) может быть уменьшен на вычет.

            Вычет при получении квартиры по ДДУ

            Вычет по квартирам, приобретаемым по ДДУ, можно получить после заключения договора ДДУ, его оплаты и оформления акта приемки-передачи квартиры от застройщика покупателю. Соответственно вычет по этой квартире вы можете получить до оформления права собственности на такую квартиру. Дата ее оформления в собственность и регистрации собственности в госреестре никакого значения не имеет.

            Пример
            Вы приобрели квартиру по ДДУ. Договор был заключен и оплачен в 2020 году. Акт приемки-передачи этой квартиры оформлен 25 декабря 2021 года. Право собственности на квартиру зарегистрировано в 2022 году. Право на вычет возникает в 2021 году. Вычет будет уменьшать ваши доходы, полученные с 1 января 2021 года.

            Вычет при строительстве жилого дома

            Право на вычет при строительстве возникает в том году в котором вы зарегистрировали право собственности на жилой дом. Причем именно в этот момент вы вправе учесть в составе вычета как расходы по строительству дома, так и расходы на покупку земельного участка на котором он построен. До момента оформления и госрегистрации дома в собственность права на вычет нет ни по земле, ни по расходам на строительство. Причем регистрация собственности на недострой права на вычет не дает. Нужна госрегистрация именно жилого дома, законченного строительством.

            Пример
            В 2020 году куплена земля под строительство. Строительство завершено в 2021 году. Право собственности на дом оформлено и зарегистрировано в 2022 году. Право на вычет возникает в 2022 году. Вычет будет уменьшать ваши доходы, облагаемые налогом, полученные с 1 января 2022 года.

            Если вы опоздали обратиться за вычетом …

            … то ничего страшного не произойдет.

            За вычетом вы можете обратиться в году приобретения недвижимости и в любые последующие годы. Например, купив квартиру в 2022 году вы можете заявить о вычете и уменьшить свои доходы, облагаемые налогом, в 2022, 2023, 2024, 2025 и т. д. годах. Сколько лет прошло с момента покупки квартиры — не важно.

            Пример
            Квартира куплена и оформлена в собственность в 2015 году. Впервые вы обратились за вычетом по ней в 2022 году. Вам обязаны его предоставить вне зависимости от того сколько лет прошло с момента покупки квартиры.

            В этой ситуации есть три особенности:

            • первая — вычет будет предоставлен по тем правилам, которые действовали в году покупки квартиры и оформления ее в собственность. Когда вы обратились за вычетом, не имеет значения;
            • вторая — вы можете требовать возврата той суммы налога, с момента уплаты которой не прошло трех лет. Например, вы купили квартиру в 2016 году. Однако, за вычетом вы обратились только в 2022 году. В такой ситуации вы можете требовать возврата налога уплаченного в 2022, 2021 и 2020 году. Налог, перечисленный в 2019 и 2018 году вам уже не вернут (с момента его уплаты прошло больше трех лет).
            • третья — вы не вправе требовать возврата налога, который был заплачен в годах, предшествующих году покупки квартиры. Так, купив квартиру в 2022 году вы не сможете вернуть налог за 2021, 2020 или 2019 годы. Исключение предусмотрено только для пенсионеров. У них подобное право есть. Они могут вернуть налог за три года, предшествующих году покупки квартиры.

            Какие расходы учитывают при предоставлении имущественного вычета

            Расходы на приобретение недвижимости можно разделить на три группы.

            Первая — на строительство, достройку, покупку и отделку:

            • жилого дома (доли в нем);
            • квартиры (доли в ней);
            • комнаты (доли в ней);
            • земельного участка, предоставленного под жилищное строительство или участка на котором расположен жилой дом (доля в нем).

            Вторая — на уплату процентов по ипотечным займам и кредитам, которые предоставлены для строительства покупки вышеупомянутых объектов (жилого дома, квартиры, комнаты и т. д.).

            Третья — процентов по банковским кредитам, полученным для перекредитования ипотечных займов и кредитов.

            Перечень расходов на строительство или покупку жилого дома (доли в нем) дан в статье 220 (пункт 3 подпункт 3) Налогового кодекса. В него включены расходы:

            • на приобретение самого жилого дома (в том числе не оконченного строительством);
            • на разработку проектной и сметной документации;
            • на приобретение строительных и отделочных материалов;
            • на работы или услуги по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
            • на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

            Кроме того в состав данных затрат включают и расходы на покупку земельного участка, предназначенного для жилищного строительства или участка на котором расположен жилой дом (статья 220 (пункт 1 подпункт 4 Налогового кодекса). Такие расходы могут быть учтены в составе вычета лишь после получения права собственности на дом (!), который расположен на участке.

            Перечень расходов на приобретение квартиры или комнаты (доли в них) дан в статье 220 (пункт 3 подпункт 4) Налогового кодекса. В него включены затраты:

            • на приобретение самой квартиры, комнаты или доли, либо прав на них в строящемся доме;
            • на приобретение отделочных материалов;
            • на работы, связанные с отделкой этого имущества;
            • на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

            Учет расходов на достройку и отделку в составе вычета

            Как вы видите в составе данных расходов есть не только стоимость самого дома или квартиры, но и затраты по их достройке или отделке. Подобные затраты могут быть включены в состав вычета при условии, что вы приобретаете, например, дом, который не завершен капитальным строительством (то есть незавершенку). Тогда затраты на его достройку увеличивают сумму вычета. А на такие объекты выдают специальное свидетельство о госрегистрации. Поэтому, если вами куплен дом, который строительством был завершен, то включить расходы на его достройку в состав вычета вам запретят.

            В отношении квартиры — она должна быть приобретена в новостройке (желательно по договору долевого участия в строительстве). Если квартира куплена на вторичном рынке жилья, то включить расходы по ее отделке в состав вычете не получится (см. письмо ФНС России от 15.08.2013 № АС-4-11/14910).

            Если вы покупаете дом или квартиру, которая нуждается в отделке, об этом должно быть четко написано в договоре купли-продажи или ДДУ. В нем должно быть отражено, что дом или квартира приобретаются «без отделки». Это предусмотрено статьи 220 (пункт 3 подпункт 5) Налогового кодекса. Еще раз напомним, что независимо от суммы подобных расходов вычет не может превышать 2 000 000 руб. Все расходы, связанные с отделкой квартиры (комнаты, дома) должны быть документально подтверждены.

            Пример
            Человек приобретает квартиру и претендует на получение имущественного вычета.

            Ситуация 1
            Квартира стоит 3 400 000 руб. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 850 000 руб. В данном случае вычет будет предоставлен в максимальной сумме — 2 000 000 руб. Причем затраты на отделку подтверждать документально не нужно. Они все равно в сумму вычета включены не будут.

            Ситуация 2
            Квартира стоит 1 550 000 руб. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 560 000 руб. В данном случае вычет будет предоставлен опять же в максимальной сумме — 2 000 000 руб. Затраты на отделку должны быть подтверждены документально минимум на сумму в 450 000 руб. (2 000 000 — 1 550 000).

            Ситуация 3
            Квартира стоит 1 150 000 руб. Она нуждается в отделке. Расходы на отделку составили 360 000 руб. В данном случае вычет будет предоставлен в сумме:
            1 150 000 + 360 000 = 1 510 000 руб.

            Затраты на отделку должны быть подтверждены документально на полную сумму включаемую в состав вычета в размере 360 000 руб.

            Какие документы нужны чтобы получить имущественный вычет

            Чтобы получить имущественный вычет при покупке квартиры (другой недвижимости) вы должны предоставить налоговикам декларацию по форме 3-НДФЛ. Если вы оформляете вычет за 2019 год и раньше, то дополнительно потребуется и заявление на возврат налога. Форму (образец) заявления на возврат налога вы можете посмотреть по ссылке. Если вычет оформляется в 2020 году или позже, то заявление не нужно. Его текст включен в состав самой декларации.

            Все расходы, которые вы включаете в сумму имущественного вычета, должны быть подтверждены документами. К декларации формы 3-НДФЛ прилагают копию документов, которые подтверждают расходы на оплату недвижимости (или процентов по ипотечному кредиту) и ваше право на возврат налога. Подробнее о том как предоставляется декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке.

            Перечень документов, подтверждающих покупку недвижимости ваше право на вычет, дан в статье 220 (пункт 3 подпункт 6) Налогового кодекса. К таким документам относят копии:

            — имущественный вычет при покупке квартиры или комнаты на вторичном рынке:

            • договора на приобретение квартиры (комнаты) со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
            • документов, подтверждающих факт оплаты квартиры или комнаты (например, расписки продавца в получении с вас денег, платежных поручений и т. д.);
            • свидетельства о праве собственности на квартиру (комнату) или выписки из госреестра прав на недвижимость.

            — имущественный вычет при покупке квартиры или комнаты в новостройке по договору долевого участия в строительстве или договору переуступки прав:

            • договора долевого участия в строительстве (инвестировании) либо договора уступки права требования со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к ним;
            • документа, подтверждающего факт передачи квартиры или комнаты (например, акт приемки-передачи);
            • документов, подтверждающих факт оплаты договора долевого участия в строительстве (например, платежных поручений и т. д.).

            — имущественный вычет при покупке жилого дома и земельного участка:

            • договора на приобретение жилого дома и земельного участка со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
            • документов, подтверждающих факт оплаты жилого дома и земельного участка (например, расписки продавца в получении с вас денег, платежных поручений и т. д.);
            • свидетельства о праве собственности на жилой дом и земельный участок или выписки из госреестра прав на недвижимость.

            — имущественный вычет при оплате процентов по ипотечному кредиту, потраченному на приобретение недвижимости:

            • кредитного договора со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему;
            • документов, подтверждающих факт оплаты процентов по куредиту (например, справку банка, выписку со счета и т. д.).

            Если помимо расходов на покупку самой квартиры или дома вы включаете в состав вычета и затраты по ее отделке (достройке дома), то вам понадобятся и документы, которые их подтверждают. Это могут быть договоры подряда со строителями на проведение работ по отделке, чеки ККТ подтверждающие оплату этих работ, товарные чеки на приобретение стройматериалов и чеки ККТ подтверждающие их оплату. Если документов не будет, то сумму подобных расходов в вычет включить нельзя.

            Ограничения на имущественный вычет

            Таких ограничений немного. Но они есть.

            Первое — имущественный вычет не предоставляется, если недвижимость приобретена у взаимозависимого лица. Взаимозависимыми признают тех лиц, которые перечислены в статье 105.1 Налогового кодекса. Например, это ваши близкие родственники. По Налоговому кодексу к ним относят:

            • супругу (супруга);
            • родителей (в том числе усыновителей);
            • детей (в том числе усыновленных);
            • полнородных и неполнородных братьев и сестер;
            • опекуна (попечителя) и подопечного.

            Поэтому, если вы купили квартиру у жены, мужа, родителей, брата или сестры, то в вычете вам откажут. А вот, например, бабушки и дедушки близкими родственниками не считаются. Поэтому купив квартиру у них вы вправе получить вычет.

            Второе — имущественный вычет не предоставляются, если недвижимость оплачивали за вас другие лица и у вас никаких обязательств перед ними нет. Например, вы настолько понравились на работе, что ваш работодатель купил вам квартиру. Квартира есть — обязательств перед работодателем нет. В вычете вам откажут. Однако, если тот же работодатель вам дал деньги на покупку квартиры в долг по договору займа, то вычет вы получите. Ровно также у вас сохранится на него право, если вы покупаете квартиру за счет банковского кредита. Ведь обязательства вернуть деньги у вас и в первом и во-втором случае остаются.

            Третье — в состав имущественного вычета нельзя включить расходы на покупку квартиры (другой недвижимости), которые оплачены из средств материнского (семейного) капитала или за счет выплат из федерального, регионального или местного бюджета (например по жилищным сертификатам). Соответственно если, например, квартира стоит 1 800 000 руб. и сумма в размере 250 000 руб. оплачена за счет материнского капитала вычет составит лишь 1 550 000 руб. (1 800 000 — 250 000).

            Имущественный вычет при совместной покупке квартиры (комнаты, дома)

            Оптимальный вариант, если вы единолично покупаете недвижимость и все документы оформлены на вас. Но, как правило, квартира покупается семьями (на всех). В этой ситуации возможно два варианта:

            • первый — в совместную собственность (то есть квартира поступает в общую собственность всех покупателей и доли в ней между ними не распределены);
            • второй — в долевую собственность с указанием в документах кому и в каком размере принадлежит та или иная доля.

            Вычет при покупке в совместную собственность

            Ранее Налоговый кодекс предусматривал, что при покупке недвижимости в совместную собственность (то есть без распределения долей) общая сумма вычета распределяется между совладельцами в той пропорции, о которой они договорятся. При этом они были обязаны предоставить в налоговую инспекцию заявление о распределении суммы вычета между ними.

            С 1 января 2014 года такого требования в Налоговом кодексе нет. Соответственно каждый совладелец квартиры вправе заявить вычет по затратам на ее покупку в его максимальной сумме 2 000 000 руб. (см. письмо Минфина России от 19.08.2013 № 03-04-05/33728, письмо Минфина России от 26.03.2014 № 03-04-05/13204). Поэтому, если квартира стоит 4 000 000 руб. или больше, то такое заявление не требуется. Оба супруга получают вычет в максимальной сумме без какого либо его распределения.

            Пример
            Женой и мужем куплена квартира стоимостью 6 500 000 руб. в совместную собственность. В данной ситуации каждый супруг вправе заявить вычет в его максимальном размере — 2 000 000 руб. Общая сумма имущественного вычета на всю семью составит 4 000 000 руб. (2 000 000 + 2 000 000).

            В тоже время данное заявление потребуется, если стоимость квартиры будет меньше суммы вычета на которую вправе рассчитывать каждый из совладельцев. Например, если никто из супругов ранее вычетом не пользовался и квартира стоит дешевле 4 000 000 руб. С одной стороны каждый из супругов вправе получить вычет в 2 000 000 руб. Но в результате общая сумма вычета по этой квартире превысит ее покупную стоимость. А получить вычет в размере большем чем стоимость самой квартиры невозможно. Поэтому и требуется заявление. В нем совладельцы должны указать на какую сумму вычета претендует каждый из них. То есть они должны договориться как общая сумма расходов по покупке квартиры будет распределена между ними. Образец заявления о распределении вычета смотрите по ссылке.

            Пример
            Женой и мужем куплена квартира стоимостью 3 600 000 руб. в совместную собственность. Общая сумма вычета, которая может быть предоставлена по этой квартире двум собственникам составляет 3 600 000 руб.

            Ситуация 1
            По заявлению супругов вычет распределен так:

            Каждый из покупателей вправе претендовать на вычет в сумме 1 800 000 руб. Недоиспользованная сумма вычета у каждого покупателя составит 200 000 руб. (2 000 000 — 1 800 000). Ее они могут доиспользовать после покупки другого объекта недвижимости.

            Ситуация 2
            По заявлению супругов вычет распределен так:

            Каждый из покупателей вправе претендовать на вычет в указанных суммах. Недоиспользованная сумма вычета составит:

            Жена вправе доиспользовать оставшуюся сумму вычета (400 000) после покупки другого объекта недвижимости.

            Ситуация 3
            По заявлению супругов вычет распределен так:

            Каждый из покупателей вправе претендовать на вычет в указанных суммах. Недоиспользованная сумма вычета составит:

            Муж вправе доиспользовать сумму вычета (400 000) после покупки другого объекта недвижимости.

            Вычет при покупке в долевую собственность

            В этом случае вычет может быть распределен между совладельцами пропорционально их долям. При этом, если квартира поступает в собственность не только супругов, но и их несовершеннолетних детей, которым не исполнилось 18-ти лет, то вычет за детей вправе получить их родители (то есть они могут увеличить свои расходы на сумму затрат по покупке долей детей). Это предусмотрено статьей 220 (пункт 6) Налогового кодекса. Однако, ограничение общего размера вычета в размере 2 000 000 руб. в любом случае сохраняется. Проще говоря, не зависимо от покупной стоимости доли ребенка родитель вправе получить вычет лишь в пределах 2 000 000 руб.

            Пример
            Приобретена квартира стоимостью 1 900 000 руб. в долевую собственность.

            Ситуация 1
            Квартира куплена мужем и женой в равнодолевую собственность (по 1/2 каждому). В данном случае каждый из супругов вправе заявить вычет в размере стоимости его доли в сумме — 950 000 руб. (1 900 000 х 1/2). Недоиспользованная сумма вычета у каждого покупателя составит 1 050 000 руб. (2 000 000 — 950 000). Они вправе ее доиспользовать при покупке другого объекта недвижимости.

            Ситуация 2
            Квартира куплена мужем и женой при этом мужу принадлежит 3/4, а жене 1/4 квартиры. Соответственно каждый из покупателей вправе претендовать на вычет в размере стоимости его доли:

            Недоиспользованная сумма вычета составит:

            • • у жены — 1 525 000 руб. (2 000 000 — 475 000);
              • у мужа — 575 000 руб. (2 000 000 — 1 425 000).

              Ситуация 3
              Квартира куплена мужем, женой и несовершеннолетним ребенком в равнодолевую собственность (по 1/3 каждому). В данном случае каждый из покупателей вправе заявить вычет в размере 633 333 руб. (1 900 000 х 1/3).

              При этом один из супругов (например, муж) может увеличить свои расходы на покупку доли в недвижимости на затраты по приобретению доли ребенка. В этой ситуации он получит вычет в размере:
              633 333 (его вычет) + 633 333 (вычет за ребенка) = 1 266 666 руб.

              Недоиспользованная сумма вычета составит:

              • • у жены — 1 366 667 руб. (2 000 000 — 633 333);
                • у мужа — 733 334 руб. (2 000 000 — 1 266 666).

                Как получить имущественный вычет

                Способов получить вычет два. Первый предусматривает, что сумму налога, которую с вас удержали, например на работе, вам возвращают из бюджета и вы получаете вычет самостоятельно. Второй предусматривает, что с вас на работе не удерживают налог.

                Первый способ — самый простой. Чтобы им воспользоваться по окончании календарного года в котором была куплена квартира (или последующие годы) вам нужно сдать в налоговую инспекцию:

                за соответствующий год. Декларацию 3-НДФЛ вы можете скачать по ссылкам: за 2021 год, за 2020 год, за 2019 год. Подробно о том как должна быть предоставлена декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке.
              • копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку недвижимости и уплату процентов по кредиту банка (об этих документах мы писали выше) — то есть размер имущественного вычета;
              • заявление на имущественный вычет и возврат налога, если вы получаете льготу в 2019 году и раньше. Заявление на вычет в удобном формате, рекомендованное налоговиками, вы можете скачать с нашего сайта (см. ссылку);

              Второй способ предусматривает, что вы должны получить в налоговой инспекцией специальное уведомление на имущественный вычет. Оно подтверждает тот факт, что вы купили недвижимость и имеете право на вычет. В уведомлении указывают и его сумму. Это уведомление вы передаете в бухгалтерию той компании где вы работаете. На основании данного документа с вас просто перестают удерживать налог на доходы. Если вы работаете на нескольких работах для каждого работодателя нужно получить отдельное уведомление.

              За уведомлением вы можете обратиться после покупки квартиры. Для этого в инспекцию нужно предоставить:

              ]]>