Налоговый имущественный вычет при продаже недвижимости. Вернуть НДФЛ с продажи имущества

При продаже любой недвижимости вы получаете доход. И по закону с него требуется заплатить 13% НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Из этой статьи вы узнаете, какая недвижимость при продаже налогом не облагается, за какую придется заплатить, а также, что такое налоговый вычет при продаже недвижимости и чем он отличается от уменьшения величины дохода на расходы. Также мы расскажем, какие потребуются документы, как можно оформить возврат НДФЛ через ФНС и как вернуть деньги.

Что такое налоговый вычет при продаже дома

Любая продажа имущества облагается налогом – получив доход, вы обязаны его задекларировать и уплатить 13% в бюджет государства.

Пример:
Гражданин Иванов продал квартиру за 1 млн руб. Он должен с этого дохода заплатить НДФЛ в размере 13% – то есть 130 000 рублей.

Налоговый вычет – уменьшение налогооблагаемой базы, с которой вы платите подоходный налог. С помощью налогового вычета также можно получить возврат налога, который вы платили ранее – например, при покупке жилой недвижимости.

Имущественный вычет описан в ст. 220 НК РФ. Он касается как покупки имущества, так и продажи жилья.

Налоговый вычет при продаже недвижимости – своеобразная льгота, которая позволяет уменьшить сумму ваших доходов и, соответственно, заплатить меньше НДФЛ.

Кто может претендовать на налоговый вычет при продаже недвижимости

Обязательные условия для получения такого налогового вычета – это быть резидентом РФ – то есть проживать на территории России более полугода.

Декларирование доходов

Налоговый Кодекс (гл. 23 НК РФ) обязует с любого дохода уплачивать 13%. Но не все знают, что есть особые условия, когда НДФЛ платить с продажи не нужно. Разберемся, в каких случаях можно не платить подоходный налог.

Продажа какой недвижимости не облагается НДФЛ

Вам не нужно платить 13% с продажи, если объект недвижимости находился в вашей собственности больше минимального срока владения.

Таким сроком являются 3 и 5 лет.

Минимальным сроком владения является 3 года, если:

Недвижимость получена по договору дарения от членов семьи или близких родственников или в порядке наследования

Недвижимость стала собственностью после приватизации

Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Если продается единственная недвижимость. Это означает, что на момент сделки у вас нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

При продаже такого имущества после 3 лет владения, вы не должны уплачивать налог в бюджет государства. А вот продажа имущества в собственности менее 3 лет, всегда облагается налогом.

Для остальных категорий минимальным сроком является 5 лет.

Пример:
Иванов в 2021 г. продал квартиру, которая досталась ему в наследство от бабушки 3.5 года назад. НДФЛ к уплате нет, так как три года владения уже истекли. А Петров продал квартиру, купленную 4 года назад. У него в собственности есть еще жилой дом. Ему придется заплатить с продажи налог, так как для такого имущества минимальный срок владения составляет 5 лет, и они еще не истекли.

Продается квартира, купленная по ДДУ или ЖСК.

Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи такого жилья. Начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.

То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 году, то срок владения для того, чтобы продать квартиру без налога, будет отсчитываться именно с 2014 года.

Пример:
Сидоров подписал договор долевого участия в 2017 г. и в том же году внес полную оплату по договору. В собственность оформил квартиру только в 2020 г., а в 2021 г. уже ее продал (другого жилья у него в собственности нет). И налога к уплате у него не было, так как срок владения считается с 2017 г.

Соответственно, если вы продали квартиру в 2019 году и платили при этом 13% с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.

Если у вас такой случай, обращайтесь к нашим специалистам, они помогут решить все вопросы.

Имейте в виду. что для того, чтобы вернуть подоходный налог с помощью налогового вычета за покупку жилья по ДДУ или ЖСК, основанием для возникновения права на вычет все еще является акт приема-передачи.

За какую недвижимость нужно будет заплатить

Если вы являетесь владельцем имущества менее этих минимальных сроков, то вам придется заплатить 13%.

Если недвижимость продана ниже 70% кадастровой стоимости

В случае, если квартира была продана ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости, к налогу будет представлено все равно 70% от кадастра.

Пример:
Селиванов продал квартиру за 1 млн рублей, а ее кадастровая стоимость – 1.7 млн рублей. Иванову придется заплатить налог с 70% от ее кадастровой стоимости – с 1 190 000₽ (1 700 000*13%), несмотря на то, что он продал ее дешевле.

С какого момента отсчитывается срок владения

Разберем, с какого именно момента отсчитывать минимальный срок владения для продажи.

Это напрямую зависит от того, каким способом вами была получена продаваемая недвижимость.

1. По договору купли-продажи

С даты регистрации права собственности

2. Недвижимость приобретена у ЖСК (по договору паенакопления) или ДДУ долевого участия в строительстве

С момента полной выплаты по договору

В результате приватизации

С момента регистрации права собственности на квартиру

Со дня смерти наследодателя

С даты регистрации права собственности

5. Дом построен самостоятельно

С даты регистрации права собственности

6. Право собственности признано в судебном порядке

С даты вступления в силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения)

7. Если несколько долей в одном объекте недвижимости.

С момента получения права собственности на первую из этих долей

Если вы продаете недвижимое имущество дешевле 1 млн рублей, то 3-НДФЛ подавать не нужно.

Если вы владели продаваемой недвижимостью дольше минимального срока владения, то ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ не нужно.

Как вернуть 13 процентов с продажи

Вы можете возместить часть своих расходов, использовав право на налоговый вычет при продаже недвижимости. Или же воспользоваться правом на уменьшение величины дохода на расходы.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

ФНС позволяет уменьшить сумму дохода, используя налоговый вычет не более, чем на 1 миллион рублей. Вычет 1 млн при продаже недвижимости – максимально возможная сумма, которую можно «списать».

Пример:
Зайцев продал квартиру за 1.7 миллиона рублей. Он может заявить на налоговый вычет и заплатит он 13% не со всей суммы, а с 700 000 руб. (1 700 000₽ – 1 000 000₽).

Уменьшение величины дохода при продаже

Если состоялась продажа имущества, которое вы приобретали ранее, то вместо налогового вычета можно уменьшить доходы от продажи имущества на сумму расходов по приобретению этой недвижимости, которые вы можете подтвердить документально. То есть по факту вы будете платить налог с разницы между суммой продажи и покупки.

Пример:
Волков продал дом за 3.5 млн рублей, который купил два года назад за 3 млн ₽. Ему выгоднее использовать не налоговый вычет, а уменьшить на понесенные расходы. Платить 13% он будет с 500 000 ₽ (3.5 млн – 3 млн).

Или при продаже квартиры, полученной в дар или по наследству, можно использовать расходы, понесенные наследодателем или дарителем на покупку этого жилья. Главное, чтобы у вас были подтверждающие документы.

Расчет налогового вычета при продаже долевой недвижимости

Следует учитывать все нюансы при оформлении вычета. Если собственность долевая, то при продаже долей налоговый вычет делится пропорционально. Например, если доля составляет ½, то и размер налогового вычета при продаже недвижимости будет соответствующим – ½ от 1 млн ₽ – 500 000 рублей.

Но если собственники будут продавать свои доли отдельно, по отдельным ДКП, то в этом случае каждый из них имеет право на полный налоговый вычет в размере 1 миллион рублей.

Продажа квартиры родственнику

Даже если вы продаете недвижимость родственнику или члену семьи, вы все равно получаете доход от продажи имущества, а значит, правила для вас действуют те же самые и в отношении уплаты налогов, и в отношении применения налогового вычета.

А вот для вашего родственника право на налоговый вычет за покупку жилья будет зависеть, являетесь ли вы взаимозависимыми лицами или нет. Поскольку за покупку жилья у взаимозависимого лица налоговый вычет за покупку не предоставляется.

]]>