В ноябре прошлого года издание The Bell сообщило, что владельцы апартаментов в башне «Федерация» в «Москва-Сити» платят льготную налоговую ставку — 0,5% от кадастровой стоимости апартаментов вместо 2%. Чтобы получить такую льготу, комплекс апартаментов должен попасть в специальный реестр, который ведет мэрия Москвы. В ближайшие дни правительство Москвы должно утвердить обновленный перечень зданий, владельцы апартаментов в которых могут рассчитывать на льготы.
В 2016 году московская мэрия ввела льготный налог для владельцев апартаментов в торговых и офисных зданиях. Для предоставления «скидки» был создан реестр апартаментов, куда вошли семь объектов. «Это решение правительства Москвы имеет социальную направленность. Реестр апартаментов позволяет обеспечить поддержку москвичей, которые купили нежилые помещения, внешне неотличимые от жилых, и используют их для постоянного проживания», — заявил бывший руководитель департамента экономической политики и развития Владимир Ефимов (сейчас заместитель мэра Москвы). За четыре года в список было включено чуть более 20 зданий, большая часть которых — элитные комплексы.
По данным ЦИАН, в 2015-2020 годах было сдано 215 корпусов с апартаментами. В реестре льготников — всего 22 здания. Источник Forbes, давно работающий на рынке элитного жилья, называет процедуру внесения объектов в реестр «мутной». «Подать проект можно прозрачно, но вот рассмотрение — совсем нет», — говорит он.
Forbes разбирался, для какого типа апартаментов предусмотрены льготы, каким образом идет включение зданий в реестр и почему в списке так мало объектов.
Для кого льготы
Льготой могут воспользоваться владельцы апартаментов, если их «нежилая» недвижимость соответствуют нескольким критериям.
- Она должна быть в собственности у физического лица.
- Площадь — не более 300 кв. м, стоимость 1 кв. м — не менее 100 000 рублей.
- Запись о покупке апартаментов в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости. — Forbes) должна быть сделана до 1 января того года, который предшествовал включению здания в реестр, или «в течение указанного года государственной регистрации права собственности одного или нескольких физических лиц», отмечает руководитель практики «Налоги» юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Сергей Колесников.
- Кадастровая стоимость также фиксируется по состоянию на 1 января предшествующего года.
- Здание должно быть включено в перечень объектов торгово-офисной недвижимости.
- В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию или в акте приемки должна быть информация о наличии в здании апартаментов.
Из объяснений застройщиков понятно, что владельцы апартаментов, не включенных в перечень объектов торгово-офисной недвижимости, и так не платят повышенный налог. Не все комплексы апартаментов облагаются повышенной ставкой налога 1,5-2%, а только включенные в специальный перечень коммерческих объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, подчеркивает пресс-служба Capital Group. «В соответствии с «Законом города Москвы» апартаменты, которые не находятся в многофункциональных зданиях, облагаются по ставке 0,5% от кадастровой стоимости. Налоговая ставка в отношении помещений, находящихся в зданиях, включенных в перечень зданий для коммерческого пользования, составляет 1,5%», — подтверждает Андрей Большаков, партнер Bolshakov & Partners.
В перечень на 2020 год включено около 20 000 нежилых зданий на земельных участках с видом разрешенного использования для размещения офисных и торговых объектов и около 12 000 объектов с видом фактического использования для размещения офисных и торговых объектов. Всего в списке около 32 000 зданий общей площадью 93 млн кв. м.
Экономия в три раза
По словам экспертов и игроков рынка, экономия при внесении объекта в реестр льготников получается значительной. «К примеру, в «Москва-Сити» (башня ОКО) кадастровая стоимость составляет порядка 280 000 рублей за кв. м. При площади апартаментов в 150 кв. м без льготы собственники платили бы за год 840 000 рублей (280 000 рублей, умноженные на 150 кв. м и на 2%). После включения в реестр — 210 000 рублей (280 000 рублей, умноженные на 150 кв. м и на 0,5%). Разница — в четыре раза», — рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Такую же цифру приводит и агентство элитной недвижимости Savills. В данном случае эксперты ориентируются на самую высокую ставку налогообложения для объектов недвижимости — 2%, она применяется для объектов дороже 300 млн рублей, для остальных действует ставка 1,5%.
«Согласно действующему постановлению, на часть площади апартаментов в размере 150 кв. м применяется ставка налога 0,5% от кадастровой стоимости. Таким образом, например, при кадастровой стоимости квадратного метра 200 000 рублей за апартаменты площадью 90 кв. м необходимо будет платить 90 000 рублей ежегодно. Для апартаментов в других башнях «Москва-Сити», которые не попали в льготный реестр, при ставке 1,5% сумма налога составит уже 270 000 рублей в год», — разъясняют в пресс-службе Capital Group (среди объектов застройщика в реестр апартаментов входят «Город столиц» и ОКО).
«Фактически налоговая льгота снижает сумму налога в три раза», — подтверждает представитель департамента экономической политики и развития Москвы. Льгота рассчитывается по формуле: сумма льготы = сумма налога x К1 x К2, где К1 — коэффициент, равный отношению 150 кв. м к площади апартаментов (в случае, если площадь апартаментов составляет менее 150 кв. м, коэффициент К1 принимается равным 1), К2 — коэффициент, равный 0,67.
«Например, физическому лицу принадлежат апартаменты площадью 36 кв. м, они включены в перечень и в реестр апартаментов, их кадастровая стоимость равна 4 млн рублей. За 2020 год сумма налога за такие апартаменты составит 60 000 рублей (по ставке 1,5%). По формуле сумма льготы получится 40 200 рублей (60 000 рублей, умноженные на 1 и на 0,67), сумма налога с учетом льготы составит 19 800 рублей (60 000 — 40 200). Таким образом, посредством применения льготы физическое лицо за 2020 год заплатит 19 800 рублей вместо 60 000 рублей, сумма налога снизится в три раза», — разъяснили Forbes в пресс-службе департамента экономической политики.
Все зависит от конкретного объекта, его кадастровой стоимости, месторасположения и других критериев, добавляет руководитель департамента продаж девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. Кадастровая стоимость может пересматриваться каждые два года. В 2020 году в качестве меры поддержки населения на фоне пандемии кадастровую стоимость оставили на уровне 2018 года.
Процедура получения
По словам главы департамента экономической политики Москвы Кирилла Пуртова, список объектов «формируется и актуализируется» московским правительством самостоятельно. «Департамент анализирует весь массив зданий, в которых есть помещения с апартаментами, и если здание соответствует всем критериям, включает его в реестр», — говорит Пуртов. Департамент самостоятельно запрашивает копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или акта приемки в комитете государственного строительного надзора Москвы, отмечает Сергей Колесников. Соответствующий проект правового акта о внесении изменений в реестр готовится до 20 февраля ежегодно. Как отмечает юрист, в соответствии с постановлением правительства 705-ПП от 26 октября 2016 года физические и юридические лица вправе обратиться в департамент. «Чтобы подать заявку, необходимо три документа: заявление, копия разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и документ, подтверждающий право собственности на объект на любое физическое лицо. Подать такое заявление может как физическое, так и юридическое лицо», — уточняют в пресс-службе Capital Group.
«Самостоятельно владельцам столичных апартаментов для включения здания в реестр апартаментов в правительство обращаться не обязательно. При поступлении заявок они рассматриваются в установленные законодательством сроки — 30 дней. При соответствии здания, указанного в заявке, установленным критериям оно включается в проект правового акта», — говорит Пуртов. Затем проект вносится на рассмотрение правительства. После принятия документа обновленные данные поступают в Федеральную налоговую службу в течение десяти рабочих дней, говорит управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. По данным мэрии, на текущий момент рассматривается вопрос о включении в реестр еще трех нежилых зданий.
Почему так мало объектов
«Если мы посмотрим список объектов в реестре, то сюда попали крупные проекты — например, башни ММДЦ «Москва—Сити», «ВТБ Арена» и другие, — говорит управляющий партнер Savils Дмитрий Халин. — Объекты имеют доступ к административному ресурсу и обладают значимостью для города. За счет возможности налоговых льгот объекты приобрели конкурентное преимущество — экономия получается существенной. Сама процедура внесения проекта в реестр требует серьезных усилий со стороны застройщика, поэтому зачастую мелкие проекты не столь сильно в этом заинтересованы — застройщик продал лоты, а остальное становится заботами жильцов. В крупных же проектах продажи идут дольше. Хотя список начал формироваться еще в 2016 году, часть проектов находится в продаже до сих пор — таким проектам важно попасть в реестр, чтобы завершить продажи максимально успешно».
«Сложно сказать, по какой причине за пять лет в список вошло чуть более 20 проектов, — говорит Попов из ЦИАН. — Отчасти это может быть связано с низкой кадастровой стоимостью апартаментов, которая может значительно отличаться от рыночной цены квадратного метра. Кроме того, в последнее время девелоперы активно переводят апартаменты в жилье, если объекты соответствуют всем требованиям к жилым помещениям и [владельцы апартаменов] платят налог как собственники квартир (например, проекты MR Group «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити», «Лица» у Capital Group и другие).
По словам Дудко из Glincom, многие проекты не могут войти в реестр, так как представляют собой редевелопмент существующих зданий — в этом случае к ним не применяются нормы, так как ввода в эксплуатацию по факту не было, только капитальный ремонт. Андрей Большаков, партнер Bolshakov & Partners, объясняет: если здание состоит только из апартаментов, оно не попадает в перечень коммерческих зданий и налоговая ставка для них равна 0,5% — получается, что льгота им не нужна. Аналогичная ситуация и с апартаментами, которые имеют ВРИ (виды разрешенного использования. — Forbes) под гостиницу или апарт-отель — для них ставка тоже 0,5%.
По данным «Метриум», количество апарт-комплексов, которые отвечают указанным в законе требованиям, составляет 32 объекта (бизнес-класса — 41% выборки, премиум- и элитного классов — 25% и 19% соответственно, массовый сегмент — 15%). «Таким образом, жильцы большинства подходящих комплексов уже получают льготу. Сейчас строится 51 проект с аналогичными характеристиками. Эти комплексы могут в скором времени пополнить реестр», — говорит Литинецкая.
По подсчетам аналитиков Kalinka Group, в 2020 году были введены в эксплуатацию 18 проектов с апартаментами, в 2021 году планируется завершение строительства еще 34. Доля рынка апартаментов (без учета таунхаусов и флэтхаусов) составляет 23% от всего объема столичного рынка жилья. За последний год Москва получила в бюджет от сбора налога на имущество физических лиц 22,5 млрд рублей, от организаций — 141,3 млрд рублей.
]]>